A locação comercial e suas regras são tratadas na Lei do Inquilinato (8.245/91), que estabeleceu importantes especificidades a serem observadas antes da assinatura do contrato, tanto pelo locador quanto pelo locatário.
Inicialmente, importante destacar que não há prazo mínimo determinado para o negócio, que fica a critério das partes. Todavia, conforme será destacado, para o locatário, é essencial que o prazo seja igual ou superior a cinco anos, em razão da possibilidade de renovação contratual compulsória.
Além disso, devem ser especificados todos os direitos e deveres das partes contratantes, sendo que quanto mais detalhada a descrição, mais segurança para as partes.
É essencial deixar definido a responsabilidade pelo pagamento das taxas e encargos, constar a existência de alguma concessão ou bônus por parte do locador, caso haja, e a possibilidade de sublocação do imóvel, no todo ou em parte, a qual só é possível se houver permissão expressa.
Nesse sentido, também é indispensável que o contrato de locação defina de maneira clara as penalidades a serem aplicadas em caso de descumprimento das cláusulas contratuais, pontuando as violações passíveis de punição.
REAJUSTE DO ALUGUEL
Da mesma forma, fazer constar o índice que será aplicado para o reajuste de aluguel, visto que na ausência o locador poderá escolher qual aplicar, trazendo imensa insegurança para o locatário, ainda mais em um cenário como o atual, em que o IGPM acumulado de 12 meses chegou ao extremo de mais de 20%, enquanto o INPC foi de aproximadamente 4,75% no mesmo período.
BENFEITORIAS
Outro ponto extremamente importante que deve constar no contrato de locação é a disposição sobre as benfeitorias, principalmente a autorização para realizá-las, a responsabilidade dos custos e o levantamento delas ao final do contrato.
O Código Civil trata de maneira geral as benfeitorias nos artigos 1.219 a 1.222, o que não inviabiliza, todavia, disposição contratual em contrário, conforme negociado e acordado entre as partes.
GARANTIAS DO CONTRATO
O contrato de locação poderá determinar apenas uma forma de garantia, optando as partes entre a fiança, o seguro fiança e a caução. No caso desta, poderá também ser sobre bem imóvel, e deverá ser devolvida ao final do contrato caso não haja nenhum problema ou indenização a ser paga ao locador.
MORTE DE UMA DAS PARTES
Neste ponto específico, o contrato de locação diferencia-se, pois no caso de morte de uma das partes com contrato de prazo determinado, os direitos e obrigações sub-rogam-se ao espólio, e não aos herdeiros.
CLÁUSULA DE VIGÊNCIA
Outro ponto imprescindível para o locatário é a cláusula de vigência, que garante que em caso de alienação do imóvel continue com a posse, devendo o terceiro respeitar todos os direitos tratados no contrato.
Contudo, é necessário que o contrato seja registrado e averbado na matrícula do imóvel, estendendo-se seus efeitos para quem adquira a propriedade do imóvel, independentemente do tipo do negócio.
RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA
O locatário possui o direito de renovar compulsoriamente a locação, desde que o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado de pelo menos cinco anos, para o mesmo ramo comercial pelo prazo mínimo de três anos, requisitos do artigo 51 da Lei do Inquilinato.
Para tanto, o locatário deverá ajuizar Ação Renovatória no prazo máximo de um ano, e mínimo de seis meses do final do contrato, cumprindo os requisitos do artigo 71, da Lei do Inquilinato.
DIREITO DE INERÊNCIA AO PONTO
Outra especificidade da locação comercial é a proteção que o locatário possui de seu ponto comercial, sendo vedado ao locador desenvolver atividade comercial do mesmo ramo após o final do contrato.
Tal proteção existe para evitar a concorrência desleal, tendo em vista todo o investimento que o locatário fez em seu negócio, não sendo permitido ao locador aproveitar-se do ponto comercial estabelecido e referenciado para os clientes.
EXCEÇÃO DE RETOMADA
Por sua vez, o locador também possui proteção a seus direitos, sendo garantido que possa reaver o imóvel, mesmo em caso de adimplência total do locatário.
A Lei do Inquilinato define tais hipóteses no artigo 52:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Todavia, o parágrafo terceiro do mesmo artigo dispõe que:
§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Ou seja, restou evidente que o contrato de locação comercial possui diversas especificidades as quais as partes devem atentar-se.
Desta feita, é essencial que tanto locador quanto locatário possuam assessoria jurídica para analisar o contrato, e defender seus interesses e direitos perante a outra parte. Um contrato bem confeccionado proporciona vantagens para ambas as partes, protegendo o negócio do locatário e garantindo os direitos do locador.
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