O contrato de compra e venda de imóvel é um dos modelos mais praticados no direito brasileiro. Porém, é comum as partes não considerarem questões extremamente importantes para o cumprimento desses contratos.
Para garantir o cumprimento dos contratos de compra e venda de imóvel, é essencial conhecer a situação do vendedor e do próprio imóvel, do contrário, o negócio poderá resultar em consequências graves como por exemplo uma decretação de fraude à execução ou ação pauliana por fraude contra credores.
Para evitar problemas, é recomendável a realização de uma “due diligence” sobre a situação do imóvel.
A “due dilligence” ou diligência registral, é a fase que antecede a celebração do compromisso de venda e compra e até mesmo da sinalização de uma opção de compra. A análise é direcionada às certidões relacionadas ao imóvel e seus proprietários, a fim de verificar a existência de eventuais ônus que possam recair sobre o bem e o negócio.
Até o advento da Lei nº 13.097/15, muito se discutia sobre a “obrigação legal” do comprador de obter as certidões de feitos ajuizados em nome do vendedor, visto que constava do rol do §2º do art. 1º da Lei 7.433 de 1985, a expressão “certidão de feitos ajuizados”, e o referido rol tratava dos documentos necessários para a elaboração da escritura pública de compra e venda de imóvel ou do instrumento particular com efeito equivalente.
Todavia, a partir da vigência da Lei nº 13.097/15, essa “obrigação legal” deixou de existir. Atualmente é possível a aquisição por escritura pública de compra e venda de imóvel, sem a obtenção das certidões de feitos ajuizados em nome do vendedor.
Porém, não se recomenda que o negócio seja realizado sem a “due diligence” da situação fática e jurídica do imóvel. A “due diligence” garante a segurança do negócio e diminui os riscos sobre o descumprimento do contrato.
As certidões que devem ser obtidas pelo comprador são: a) Certidão do cartório do distribuidor cível e criminal, tanto da comarca onde está situado o imóvel, como da comarca do domicílio do vendedor; b) Certidão relativa aos feitos de competência da justiça federal; c) Certidão negativa de protesto, que pode ser obtida no tabelionato de protesto; d) Certidão de feitos trabalhistas; e) Certidões fiscais previstas pelo art. 47 da Lei 8.212/91, caso o vendedor seja uma empresa; f) Certidão de interdição, tutela e curatela, que poderá ser obtida no fórum ou no distribuidor cível; g) Certidões negativas de débitos com a União, Estado(s) e Município(s) e certidão negativa de débitos relativo ao IPTU, para imóveis urbanos, e ao ITR, para os imóveis rurais; h) Certidão negativa de débitos do vendedor com o condomínio ou a associação de moradores, se for o caso.
Uma vez revisada essa documentação, o comprador estará seguro para firmar o negócio. Contudo, ainda persistem situações eventuais que as certidões não são capazes de abordar. A título de exemplo, cita-se o direito real de habitação do cônjuge sobrevivente, eventual usucapião etc.
Vale ressaltar que a obtenção e a guarda dessas certidões é de fundamental importância, caso o comprador precise provar sua boa-fé.
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Por Cesar Nogueira.
