Diante da nova situação que estamos vivendo, com isolamento social e adesão maciça do ‘home office’, na contramão da economia do país, o mercado imobiliário aqueceu[1]. Com isso, é importante ressaltar alguns pontos essenciais dos contratos de locação.
Anteriormente, já se tratou da importância dos contratos (veja aqui). Agora, iremos tratar de forma específica dos instrumentos particulares de locação de imóvel residencial urbano.
O Código Civil definiu locação como sendo o contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo da coisa não fungível, mediante certa retribuição.[2]
O contrato de locação possui algumas características:
- Bilateral – envolve prestações recíprocas entre as partes contratantes;
- Consensual – se aperfeiçoa com um acordo de vontades;
- Oneroso – Os contraentes obtêm proveito, ao qual, porém, corresponde um sacrifício, sendo a essência da locação;
- Comutativo – trata de prestações certas e não aleatórias;
- Execução continuada – porque se prolonga no tempo.
OBRIGAÇÕES PREVISTAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Para locação em geral, o art. 566 do Código Civil tem a previsão de algumas obrigações do locador:
Art. 566. O locador é obrigado:
I – a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;
II – a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.
Já as obrigações do locatário, estão elencadas no art. 569 do mesmo codex:
Art. 569. O locatário é obrigado:
I – a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
II – a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;
III – a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;
IV – a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
Além das regras gerais previstas no Código Civil, a Lei 8245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, dispõe de forma específica sobre as locações dos imóveis urbanos.
TRIBUTOS E ENCARGOS
O contrato de locação deverá prever os direitos e os deveres de cada uma das partes envolvidas, ficando a cargo dos contratantes definir a responsabilidade pelo pagamento de tributos referentes ao imóvel, podendo o locador cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram[3], se for o pactuado.
No entanto o proprietário deverá arcar com as despesas extraordinárias de condomínio, fundo de reserva, fundo trabalhista e afins.
DAS GARANTIAS
Se o locatário for prestar algum tipo de garantia – tal como caução, fiança ou seguro de fiança locatícia[4] -, os seus termos deverão vir explicitados no contrato de locação, sendo vedada a coexistência de mais de uma das modalidades de garantia.
DO PRAZO
De acordo com a Lei do Inquilinato, não há um prazo pré- determinado para a locação de imóvel residencial, podendo até mesmo, ser estabelecido por prazo indeterminado.
DO VALOR DO ALUGUEL
É de livre estipulação o valor do aluguel, no entanto não pode ser estipulado em moeda estrangeira ou vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo.[5] Todavia, os contratantes podem fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel[6]
A lei ainda prevê que em caso de não haver acordo entre os contratantes, em contratos com mais de 03 anos de vigência, qualquer uma das partes poderá pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Assim, percebe-se que a Lei do Inquilinato tem como escopo estabelecer igualdade entre as partes contratantes e evitar problemas futuros.
No entanto, para estar seguro de todas as nuances contratuais é fundamental o assessoramento de um advogado.
[1] https://www.hojeemdia.com.br/primeiro-plano/contram%C3%A3o-da-pandemia-juros-baixos-e-isolamento-social-turbinam-mercado-imobili%C3%A1rio-em-plena-crise-1.794010
[2] art. 565 do CC/02
[3] Art. 25 Lei 8245/91
[4] Art. 37 Lei 8.245/91
[5] Art. 17 Lei 8.245/91
[6] Art. 18 Lei 8.245/91
