Com a busca pela redução de valores na conta de energia, e diante do potencial energético solar existente, a procura de áreas rurais para a instalação de usina fotovoltaica para produção de energia elétrica é cada vez mais comum. Todavia, no que se refere ao contrato imobiliário entre o proprietário e o empresário que instalará a usina, ainda existem diversos pontos controvertidos.
Da vedação do arrendamento rural
Inicialmente, cumpre destacar que, apesar da popularização do termo ‘arrendamento rural’ para referir-se a qualquer negócio instituído sobre um determinado módulo rural em que há a transmissão ou cessão de sua posse, não é possível a utilização de tal instrumento para a instalação de usina fotovoltaica.
Isso porque, nos termos do artigo 3º, do Decreto nº 59.566/66 (Estatuto da Terra), que regulamenta e dispõe sobre os imóveis rurais, o arrendamento rural tem como objeto a atividade agropecuária, única e exclusivamente. Então, por não se encaixar nos conceitos de atividade agropecuária ou agroindustrial, a produção de energia fotovoltaica não pode ser objeto de contrato de arrendamento rural.
Ressalte-se inclusive que, tem sido comum a procura pelo judiciário para que sejam feitas revisões de contratos de arrendamento rural a fim de de transformá-lo em contrato de locação comercial de imóvel rural, regido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
Em razão da impossibilidade de utilização dessa modalidade de contrato, o setor energético deve se utilizar de contratos como o de locação ou de instituição de direito de superfície sobre o terreno rural.
Contrato de locação
O contrato de locação, ao contrário do arrendamento rural, é um dos modelos de negócio que mais se encaixa perante as nuances do setor.
A locação é regida pelo disposto nos artigos 565 a 578, do Código Civil, e na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), sendo de natureza pessoal, o contrato de locação. Ou seja, o contrato de locação obriga tão somente as partes ao negócio, e, por isso, é necessária a anuência expressa do locador em caso de sublocação ou cessão a terceiros.
Na locação, o preço, o prazo contratual e as prorrogações são livremente pactuadas entre as partes, cujo prazo poderá ser prorrogado judicialmente ou compulsoriamente. De igual modo, a responsabilidade por encargos e tributos da área rural serão pactuados entre as partes, não havendo que se falar na incidência de ITBI.
Além disso, a celebração do acordo poderá se dar através de Instrumento Particular, desde que registrada no cartório de Registro de Imóveis, a fim de que, no caso de cláusula de vigência, a locação subsistirá ainda que o imóvel seja alienado.
Na locação, o locatário possui preferência para aquisição do imóvel, e ainda que não lhe seja ofertado, poderá adquiri-lo fazendo o depósito do valor.
Não obstante, ressalta-se que, um dos pontos negativos da locação é que não há a garantia da posse pelo tempo total estabelecido inicialmente, cabendo apenas o direito ao pagamento da multa contratual e indenização por perdas e danos.
Por fim, insta salientar que, as benfeitorias poderão ser retiradas do imóvel, desde que fisicamente possível. Caso contrário, incorporar-se-ão ao imóvel, independentemente de pagamento de indenização.
Da instituição do direito de superfície
A instituição de direitos sobre a superfície do local é outra prática negocial que se mostra adequada para a constituição desses negócios. Para tanto, deverá ser celebrada a partir de escritura pública entre as partes, sopesando-se, porém, que, por tratar da constituição de um direito real sobre o imóvel, haverá a incidência de ITBI no registro na escritura.
Afinal, com a formalização do contrato, o superficiário passa a ser responsável por todos os encargos e tributos sobre o imóvel, não só a parte que lhe caberia.
A vantagem é que tal natureza jurídica garante a posse do superficiário sobre a área pelo tempo inicialmente pactuado, fazendo com que a obrigação se estenda para além do proprietário, aos seus herdeiros. Nesse caso, o superficiário também poderá ceder o imóvel rural a terceiros, independentemente de autorização do proprietário, tendo este apenas preferência no caso de alienação do direito superficiário.
Além disso, em caso de alienação por parte do proprietário, o superficiário terá o direito de preferência na aquisição da área, havendo inclusive a possibilidade de haver perdas e danos, caso não o imóvel não lhe seja ofertado.
Por sua vez, no contrato de superfície, o tempo inicialmente pactuado poderá ser prorrogado apenas em comum acordo entre as partes, enquanto que as benfeitorias úteis passarão a integrar o imóvel, independentemente de indenização paga pelo proprietário.
Assim, para instalação de usinas para a produção de energia fotovoltaica, é recomendável a utilização dos instrumentos contratuais adequados ao modelo de negócio jurídico de locação ou instituição de direito de superfície, ficando a preferência com cada desenvolvedor dos projetos.
Em caso de dúvidas, procure um profissional especializado. Temos uma equipe de prontidão para esclarecimentos.
